电梯用了20年换不换？怎么换？业主说了算！

来源：快盈VIII 发布时间：2025-03-20 09:34:39

在上海徐家汇，远近知名的豪庭东方曼哈顿小区，因“电梯惊魂”频繁上演，让小区居民心有余悸，怎么解？

豪庭居民区党支部书记刘美春介绍，东方曼哈顿小区建于2001年，小区内高层电梯共有34部，其中西区25部、东区9部，使用年数的限制均已超过20年。“大概2020年前后，电梯常常会出现故障，不仅维修频次高，许多零部件也不再生产，造成居民出行不便的同时，还存在着不少安全风险隐患。”

针对居民的“急难愁盼”，豪庭党总支和业委会充分听取大家的意见和呼声，将小区电梯事项提上议事日程。

“究竟是修还是换呢？大家意见不一致。不少业主主张直接换，当然也有不同意的。”小区业委会委员黄书英老师说，“修也修了多次，很多零配件厂家已经不生产了，如果碰到严重情况需要紧急抢修，可能连零配件都拿不出来，怎么办？”

于是，小区业委会联合物业一起算了一笔账，维修花了多少钱，换新电梯要多少钱，到底怎样更划算。“业委会的对家底一定要熟悉，清清楚楚一笔账，守好业主的‘钱袋子’。”黄书英说。

“决定是否换梯的过程是非常不容易的。”黄书英回想起当时的情景，依然很是感慨，“整个投票过程，足足持续了56天，我也就在业委会办公室守了56天。”

刘美春介绍说，东方曼哈顿小区有1746户，自住率仅占三分之一左右，出租、空置的很多，业主可能在外地，也可能在国外。而根据《民法典》的规定，要想换梯，投票参与表决人数及面积均需超过三分之二，选择电梯更新的人数及面积均需超过表决人数及表决面积的四分之三。

为确保投票结果能够尽早出炉，小区党总支、业委会及物业公司“三驾马车”积极协商，采取了线下投票、电话委托投票以及上门入户投票等多种方式，邀请业主充分行使自己的权利，保证投票参与率的同时，也提升投票有效率。

“要确保投票过程公开、透明、有效，业主需要带着房产证和身份证来投票。”黄书英说，“那一段时间，我不敢出门，生怕业主来了扑个空，难得去趟超市买东西，只要接到业主电话过来投票，紧赶慢赶也要赶到办公室。也有些业主提出质疑，不理解，我们要用数据说话，否则人家不买账的。业主如果在外地或者国外，需要视频投票的，我们会全程录视频，让每一票都经得起推敲。”

与黄书英“并肩战斗”的小区志愿者马大姐，每天晚上陪着黄书英进行统计工作。“‘三驾马车’都在场，我们每天晚上统计每栋楼投了多少，还差多少，后面我们就一栋栋去跑楼，上门征询。”

从2021年8月23日到10月17日，整整56天时间，投票达到“双过半”，符合《民法典》规定。

“你家想换奥的斯，他家想换三菱，谁也说服不了谁，那就再次投票决定。”黄书英解释道，“品牌还是要尽可能统一，后续维保也相对方便，如果品牌太分散，后续维保起来就挺麻烦。”

为此，业委会首先邀请知名的电梯供应商进小区宣讲，然后组织业主到企业当地考验查证。考察过程中，用手机视频直播，连线无法到现场的业主，听业主提问，供应商现场解答。

一番考察下来，再次开启投票程序。各楼栋选定了品牌之后，又开始纠结电梯的内装饰问题。

“标配的电梯不需额外加钱，但有业主觉得内饰太冷清、没有温度，还有一种暖色调的选择，每部电梯需要加五万块钱。”黄书英介绍道。

“电梯更新的过程也不是一帆风顺的。”黄书英说，施工全套工艺流程中，施工方堆放施工材料、噪音扰民，时常引发业主投诉。

为避免居民与施工方矛盾升级，居委党总支第一时间联系业委会、物业以及电梯公司召开工作会议，聚焦居民反馈情况中的主要矛盾，紧抓问题根源“对症下药”。比如，督促物业协同配合，对施工车辆加强管理，减少对小区道路的占用和干扰，确保小区居民通行顺畅；与施工方积极沟通，调整施工时间，争取在规定工期内最大限度减轻对居民住与行的影响等。